출산율 ‘제로’ 마을의 집값은 왜 오르지 않을까

출산율 ‘제로’ 마을의 집값은 왜 오르지 않을까

– 인구가 사라진 땅에 남은 부동산의 가치

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1. “집은 남았지만, 사람은 없다” – 수요 없는 주택시장

키워드: 수요 부족, 출산율 0%, 지방 부동산 시장

전국 곳곳에서 “집값이 떨어지지 않는다”는 이야기가 나오는 가운데, 유독 출산율 0%의 지방 마을에서는 부동산 가격이 움직이지 않는다.
심지어 빈집이 넘쳐나는데도 거래는 거의 없다.
출산율이 0이라는 건, 해당 지역에서 신생아가 전혀 태어나지 않았다는 의미다.
곧 미래 세대가 없다는 뜻이고, 장기적으로 해당 지역의 인구 구조는 급격히 고령화되거나 아예 인구가 사라질 수 있다는 경고이기도 하다.
이러한 지역에서는 더 이상 새로운 가구가 형성되지 않기 때문에, 자연히 ‘거주 목적’으로 주택을 구매할 사람 자체가 사라진다.
부동산은 철저하게 수요와 공급의 논리로 움직이는데, 이 마을들에선 수요가 실종된 것이다.
남아 있는 공급은 노후한 주택, 관리되지 않은 빈집이 대부분이며, 가격을 낮춰도 매수자가 나타나지 않는다.

 

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2. “인프라 없는 집은 자산이 아니다” – 생활환경이 만든 가치의 공백

키워드: 정주 여건, 접근성, 생활 인프라

출산율 0%의 마을 대부분은 도심과 상당히 떨어진 외곽 지역, 특히 산간이나 해안가에 분포한다.
이들 지역은 자연환경은 좋지만 의료, 교육, 교통 등 기본적인 생활 인프라가 매우 취약하다.
가장 가까운 병원이 차로 1시간 이상 걸리고, 초등학교가 폐교되어 어린 자녀를 둔 가족은 정착할 수 없다.
편의점 하나 없는 지역에서 집이 아무리 싸다고 해도, 그것은 삶의 터전이 되기 어렵다.
“싼 집”은 매력적일 수 있지만, “살 수 없는 집”은 투자 대상이 아니다.
현실적으로도, 이런 지역의 집값은 꾸준히 하락하거나 수년째 동일한 가격에 매물로 방치돼 있다.
수도권과 달리, 지방 소멸 지역에서는 집이 남아도 자산으로 평가받지 못하는 이중적 구조가 존재하는 것이다.
심지어 빈집을 리모델링하는 데 드는 비용이 매입가보다 비쌀 때도 많아, 재산이 아닌 ‘짐’이 되기도 한다.

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3. “정착 대신 ‘체험’만 있다” – 단기 수요의 한계

키워드: 귀촌 체험, 주말 방문객, 실거주 부재

최근 몇 년 간 정부와 지자체가 추진한 귀촌 체험 프로그램 덕분에 일부 출산율 제로 마을에도 주말 관광객이나 단기 체류자가 늘어나고 있다.
하지만 이들은 대부분 실제 이주로 이어지지 않는다.
귀촌을 고민하는 도시민들도 인프라와 교육환경 등을 고려한 끝에 ‘정착은 어렵다’고 결론내리기 때문이다.
그래서 체험 마을의 숙소는 늘어나도, 실제 주택 거래는 거의 일어나지 않는다.
게다가 귀촌 체험을 지원하기 위해 지자체가 공공 건물을 리모델링하여 사용하는 경우가 많아, 민간 주택에 대한 수요로는 연결되지 않는다.
결과적으로 단기적인 유입이 지역에 활기를 불어넣을 수는 있어도, 부동산 시장을 움직일 만큼의 구조적 변화를 만들지는 못한다.
‘사고 싶은 집’이 되기 위해선 단순한 체험 이상의 유인이 필요하다.
그 유인은 아직 이 마을들에 존재하지 않는다.

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4. “출산율과 집값은 연결돼 있다” – 인구 구조가 만든 미래의 그림자

키워드: 인구 절벽, 고령화, 지역경제 악순환

출산율 0%는 단순히 아이가 없다는 문제가 아니라, 그 지역의 미래 소비자, 납세자, 생활 인구가 모두 사라지고 있다는 신호다.
이런 상황에서 집값이 오를 가능성은 거의 없다.
심지어 기존의 주택조차 상속 이후 방치되며 ‘주인 없는 집’으로 전락하기도 한다.
게다가 이런 주택들은 시간이 갈수록 더 많은 보수 비용이 들기 때문에, 실거주자든 투자자든 모두 외면하게 된다.
출산율이 낮아지면 학교가 문을 닫고, 의료시설이 축소되고, 상점이 사라진다.
이는 다시 인구 유출을 불러오며, 부동산의 가치 하락을 가속화한다.
즉, 출산율은 집값과 직결된 지역 경제의 핵심 변수인 것이다.
출산율 0%의 마을은 더 이상 ‘저렴한 땅’이 아니라, 사람이 살지 않는 땅이 되고 있다.
그것이 바로 이 마을들의 집값이 오르지 않는 가장 근본적인 이유다.